Agat ejendomme. Status inden regnskab om 14 dage.

tumult

Her er hvad Agat skrev i halvårs regnskabet for 3. md. siden.
Nedenunder mine kommentarer og forventninger til regnskabet.

Væsentlige begivenheder i første halvår 2019/20
Resultat før skat og værdireguleringer (EBVAT) af koncernens ejendomsportefølje
udgør i første halvår 2019/20 DKK 10,8 mio. mod DKK 9,0 mio.
i første halvår 2018/19. Udviklingen er drevet af en bedre udlejningssituation
i de enkelte centre. Den direkte drift af ejendomsporteføljen forventes at generere
et afkast på 4,7 % i 2019/20 i forhold til bogført værdi af ejendommene.
Selskabets finansielle situation forbedres løbende, og driftskreditrammerne er i
andet kvartal 2019/20 nedbragt med DKK 15 mio. Likviditeten forventes
væsentligt styrket ultimo året i forbindelse med aflevering af boligenhederne i
det polske projekt Bielany, Warszawa, til køberne.
Den positive likviditet forventes anvendt til dels at reducere driftskreditrammerne
yderligere, dels at nedbringe relativt dyr gæld og i øvrigt styrke koncernens
finansielle beredskab.
Agat Ejendomme gennemførte medio 2019 en væsentlig omkostningsreduktion
og organisationstilpasning med henblik på at forbedre indtjeningsevnen.
Reduktionen har en årlig effekt på min. DKK 16 mio. fra og med regnskabsåret 2020/21
Forventninger til 2019/20 og andre udsagn om fremtiden:
Ledelsen forventer for regnskabsåret 2019/20 et koncernresultat før skat på DKK 0-10 mio.
Med et væsentligt reduceret og fortsat faldende omkostningsniveau samt et
forventet stabilt afkast på ejendomsporteføljen er der skabt betydeligt bedre
forudsætninger for i de kommende år at realisere en positiv indtjening i selskabet.

Hvad er der sket de sidste 3 måneder siden halvårsregnskabet?
og mine forventninger:

Boligprojekt under opførelse, Bielany, Warszawa, Polen.
De fleste af de 227 lejligheder er formentlig afleveret til køber og har dermed bidraget
væsentlig til forbedret likviditet i Agat ejendomme (som de skrev).
Ved halvårsregnskabet var der forhånds solgt hele 95 % så man må formode
at alle er solgt uden prisafslag.
Beddingen 5, Østre Havn Ålborg er formentlig afsluttet og afleveret til køber.
Smedegaarden, Holbæk er Netto butikken afleveret til køber.
For en ca. måned siden hed det sig af der slet ikke var solgt nogen af de 19 lejligheder,
men nu skriver de at 4 er solgt og 4 er udlejet. De sidste lejligheder er først færdig
jan. så der er tid endnu, og det bliver nok også nemmere at sælge når stilladset er fjernet.
https://sn.dk/Holbaek/Knap-halvdelen-af-nye-boliger-er-afsat/artikel/889391
Agat meddelte at Ringsted Outlet var sat til salg.
Som jeg skrev tidligere virker det lidt mærkeligt at man først får grønt lys for
en udvidelse af centeret for derefter at sætte det til salg.
Jeg tror det hele går ud på at fastlægge en salgspris, og partneren Capman har
garanteret forkøbsret. Det er et af de ejendomme der kører allerbedst for Agat, så
det burde være muligt for dem at trække sig ud af den til mindst bogført værdi, og
samtidig komme til at stå for udvidelsen.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet er nu et år gammel, men var endnu ikke
afleveret til køberen CPI Property Group da Agat manglede nogle betingelser, bla.
at der skulle være en bestemt udlejnings %. Jeg kan se at det på det sidste er lykkedes at
udleje endnu 300 m2, så måske er det nok til at opfylde betingelserne, men ellers er
det vel ikke den store ulykke, da det ser ud til at Outlet centeret kører fint, og der vist
nu er 52 butikker.
https://www.outletarenamoravia.com/en/news/2316-in-the-outlet-arena-moravia-new-brands-guess-calvin-klein-and-marciano
Måske vil de varslede omkostnings reduktioner slå igennem tidligere end forudsagt.
Nu stopper Agat formentlig helt med at bygge butiks center, og det har fået noget af
personalet til selv at sige op. Det gælder bla. Hans Skovaa der er rykket til Deas.
Han har siden 2004 haft ansvaret for Agats etableringen af butikscentre.
Som Chef i Deas der ejer 18 butiks center kan man måske håbe på han får lyst til
at investere i nogen af de center han selv har bygget for Agat/TK Development.
https://ejendomswatch.dk/Ejendomsnyt/Navne_og_tal/article11728092.ece

Mine forventninger:
Alt i alt ser jeg frem til et ret godt regnskab. Deres ejendomme giver et afkast på 4,7%
men til forskel fra halvårs regnskabet kommer projekterne denne gang til at bidrage
rigtig pænt.
Mine forventninger kan dog være farvet at at jeg ejer rigtig mange aktier i Agat.

Match

Som jeg ser det, er det nu næsten "knald eller fald" for troværdigheden i Agat Ejendomme. Jeg har været inde og ude af aktien i perioder, og har egentlig været skuffet ved hver regnskabsaflæggelse.

Jeg har ikke aktien nu, og det hænger lidt sammen med beskrivelserne af usikkerheder, retstvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold i forhold til Strædet i Køge, som Agat selv skriver i H1 beretningen. Det gør mig usikker!

Det samme gør sig gældende i forhold til Arena Moravia, hvor en række forhold, som ligger udenfor Agats handlemuligheder, gør sig gældende. Betingelserne for det aftalte salg af centeret i usikre og Agat skriver, at forhåndsaftalen om salg kan blive ophævet. Det indebærer en ny langtrukken salgsproces med ukendte økonomiske konsekvenser.

Men skulle alle disse forhold være afklarede og på plads i Q3 beretningen er jeg nok med igen. Jeg vil dog lige høre, om udmeldingen om et resultat i størrelsesordenen 0-10 mio. kr. stadig gælder. Der er stadig risiko for underskud og nedjustering som jeg ser det.

tumult

Hej Match
Du har fuldstændig ret i at der er en del usikkerhed.
Strædet i Køge er der afsat en stor sum til at få afsluttet de problemer der opstod efter entreprenørens konkurs under byggeriet. Det kan blive nødvendig at afsætte flere penge, men det kan også vise sig at det afsatte beløb er for stort.
Arena Moravia ser jeg ikke som det store problem så længe centeret er pænt udlejet, og den er jo med i ejendoms porteføljen der i øjeblik giver et afkast på 4,7% så jeg tror bestemt ikke den set for sig selv kører med underskud.

Alt skal dog ses i lyset af den aktuelle kurs hvor du i
øjeblikket kan købe for 1 kr. bogført værdi for under 50 øre.

Match

Jeg er enig med dig i dine betragtninger. Jeg har dog gennem mange år lært på den "hårde" måde, at ejendomsselskaber er svære at værdisætte, og at indre værdi i mange tilfælde afhænger af faktorer, der kan skifte mellem positiv og negativ udvikling uden at man kan gennemskue de bagvedliggende årsager.

Jeg har pt. valgt at investere i Cemat - det tidligere Topsil - som jeg i øvrigt både har tjent og tabt en del penge på. Så jeg burde være klogere

Men med en aktiekurs på 0,36 kr. er risikoen til at overse. Triggeren i Cemat ligger i udviklingsfaserne i den del af Warszawa, hvor Cemats ejendomme ligger.

Ledelsen har udmeldt, at ved en positiv udviklingsproces for Cemat, er værdierne i selskabet 4-5 gange den børsnoterede værdi. Men ligesom i Agat ligger en række udviklingsfaktorer uden for Cemats egen handlemulighed. Så investeringen vil nok ikke medføre tab, men en evt. gevinst kan også ligge mellem 5-7 år ude i fremtiden.
Men det gjorde den jo også for Veloxis

tumult

Hvis jeg skal sammeligne Agat og Cemat er der den lighed at begge selskaber har haft underskud og måske kan vende det til overskud.
Jeg kan dog få øje på en væsetlig forskel.
Cemat betaler du 94 øre for 1 kr. egenkaptal.
Agat kun 46 øre for 1 kr. egenkapital.
Hvis Agat nu om 14 dage kommer ud med et pænt overskud, bør K/I vædien mellem de 2 selskaber så ikke udlignes?
og jo, jeg ved godt at K/I ikke er det eneste man skal bedømme et selskab på, det handler bla, om tillid, som jeg håber Agat er ved at genvinde.
Det kan de passende starte med om 14 dage.

MrGfjern

Agat ejendomme, eller TK som de hed før. De har ikke formået at tjene penge på et boligmarked, som har buldret afsted, og med økonomier på vej ned i gear vil det helt sikkert heller ikke gå godt. Se kursen, som kun har gået én vej - NED.
Aktien er relativt illikvid, så et godt råd til folk som læser med. Hold jer væk og pas på hypen af disse mindre likvide aktier, hvor casen historisk har været meget dårlig.

tumult

Du kaster Hype kortet, og leverer samtidig et indlæg
som må betragtes som anti hype og anbefaler at sælge/ undlade at købe.
Jeg er godt nok positiv på aktien, men jeg anbefaler ingen at købe, det må folk selv vurdere.
Jeg synes det er lidt ufint at kalde det hype blot fordi man er uenig. Lad os istedet hjælpes ad med at finde oplysninger om div. aktier og diskutere ud fra dem.
Bortset fra det er der en del fejl i det du skriver.
TK/Agat har ikke tidligere været særlig eksponeret mod boligmarkedet, men det de har haft, har de faktisk tjent gode penge på. De har nu et afkast på 4,7% af deres samlede ejendoms portefølje, som ikke omfatter mange boliger.
Du skriver at kursen kun er gået en vej - Ned. Det er ikke rigtig for 27. aug. var kursen kun 2,96 så den ligger nu knap 20% over bund niveauet.
Men lad os nu se til regnskabet d. 11. dec. for der er pengene fra salget af de 227 lejligheder i Warszawa formentlig med, så får vi se om ikke Agat har tjent gode penge på dette store boligprojekt.

Barnaby

Kiggede lige på den og den ser ikke køn ud i udviklingen over de sidste 0-5 år. Man skal da have været mere end heldig, hvis man har tjent penge på den. Tror jeg holder mig fra den, men held og lykke til den tålmodige investor, men så tålmodig er jeg bare ikke.

tumult

Det er ikke den eneste aktier hvor man har set den udvikling.
Jeg kan bare nævne RTX og Genmab.
Jeg bliver helt rørt når jeg tænker på da jeg købte RTX til under 10 kr. og Genmab for under 30 kr.
Hvis man kan spotte disse turn around aktier er der virkelig mange penge at tjene.
https://penge.dk/investering/kunsten-at-sla-aktiemarkedet

Det er stadig ingen anbefaling til at købe lige netop Agat.

tumult

Jeg har undersøgt lidt om hvad lejeligheder bliver solgt for i det område hvor Agat nu afleverer 227 stk lejligheder i forskellige størrelser.
F.eks. denne 123 m2 store lejlighed der koster 1. mill. sloty hvilket svarer til ca. 1.7 mill. kr.

https://www.morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bielany-123m2-mzn2034549615

De 227 stk lejligheder er nok ikke 123 m2 i gennemsnit men det er en pæn stor sum der nu ruller inde i Agats kasse.