Glunz og Jensen gemmer på enorme skjulte ejendomsværdier

investor1989

Vedhæftet en analyse af selskabet

Hvis ejendommen blev bogført til markedsværdi ville indre værdi i aktien være ca. 130-140 kr. pr. Aktie. Dette skal ses i forhold til nuværende kurs på ca. 60.
Jeg mener herfor at aktien er voldsomt undervurderet.

68212_Analyse_GlunzogJensen.pdf

Hjulmand

Tak for analysen, og jeg er enig i din vurdering, men som jeg ser det, er du hård ved din egen analyse.

Segmentforpligtigelserne er fordelt på Grafisk og SP, svarende til regnskabets passiver uden Egenkapital. Det er også fint nok at fordele forpligtigelserne mellem de to segmenter, men når man f.eks. medtager kortfristet leverandørgæld, må det også være rimeligt at medtage/fratrække kortfristet varelager på aktivsiden, osv. Der er 145,3 mio kortfristet aktiver der bør med i beregningen, inden du antager at gælden er på 117 mio for SP.

Jeg syntes det er værd at bemærke at GJs samlede gældsforpligtigelser til realkreditinstitutioner er på 117,6 mio, altså for begge segmenter, hvilket vil give et helt andet positivt billede af analysen.

Hjulmand

investor1989

Hej Hjulmand

Er enig i dine betragtninger. Omvendt kan du jo sige at et ejendomsselskab jo ikke har hverken varelager, kortfristede aktiver/kortfristet gæld og derfor kan jeg godt forstå at G&J renser for disse.

G&J har jo ikke anden gæld end de 117 som du siger og jeg går derfor ud fra at alt G&Js samlede rentebærende gæld udelukkende vedrører Selandia Park. Dette tror jeg faktisk også er muligt da de øvrige aktiver primært består af en ejendom i Slovakiet som nok ikke er til at få lån i.

Men ja, jeg har også prøvet at være forholdsvis konservativ da jeg lavede analyse da det helst ikke skulle ende i et hype indlæg men en beskrivelse af de enorme skjulte værdier jeg ser befinder sig her.

Okonomen

Fantastisk spændende indlæg og jeg har længe haft G&J i kikkerten men havde slet ikke set nærmere på SP og det kommende frasalg.

Men én ting er jo hvad SP som aktiv er bogført til i regnskabet, men er ejendommen reelt set det værd? ved frasalg skal ejendommen jo vurderes og evt. nedskrives.

G&J har en del gæld i balancen (ca 117 mDKK til realkreditinstitutter), men er meget af dette relateret til SP som I siger? så ved evt frasalg af SP så fjernes en stor gældsbyrde?

Og hvad var egentlig grunden til at G&J gik ind i SP?

investor1989

Okonomen.
Mit indlæg går jo netop på at SP kun er værdiansat til ca. 110 mio. i G&J regnskaber men at jeg mener at den ved et salg er ca. 170 mio. værd dvs. at der ligger en kæmpe skjult gevinst her.
Og ja langt størstedelen af gælden vedrører SP som betales tilbage ved et salg.

Og det sidste. G&J havde jo produktion i SP i gamle dage. Men globaliseringen mv. har jo gjot det ikke kan betale sig at foretage produktion i Danmark (de har i Slovakiet nu) så havde de nogle enorme tomme lokaler i Danmark. Dem har Glunz & Jensen nu ombygget til en forskerpark for medicinalvirksomheder mv. og udlejet disse. Det er den vej igennem man er blevet indehaver af SP.

nohope

Er der ikke noget der hedder skat af genvundne afskrivninger og ejendomsavanceskat?

investor1989

Det er der nohype.
Men jeg har ingen anelse om 1 hvad den originiale skattemæssig anskaffelsessum er samt 2) hvilke aktiverede forbedringer der er.
Men helt sikker hvis man groft sagt regner med 22% skat af fortjenesten tror jeg du rammer meget godt.

Okonomen

Indtil videre er der ikke bogført nogle aktiver/forpligtelser til salg. Som jeg kan se har ledelsen i sinde at sælge ejendommen, men hvornår vil selve frasalgsprocessen begynde? Ud fra regnskabet ser det ud til at være meget snart.

investor1989

Det er fordi de ikke mener at den kan sælges indenfor 12 måneder. Derfor står den ikke klassificeret som aktiver/passiver til salg men som en del af den normale virksomhed.

revisoren

Jeg er overordnet set enig i dine konklusioner. Jeg har dog følgende kommentarer til dine indlæg i denne tråd.

Så vidt jeg husker er Selandia Park (SP) bogført til ca 122 mio per 31/5- 2013 - og der er jo så afskrevet lidt siden men muligvis også gennemført investeringer (det kan dog ikke være væsentlige beløb).
Jeg forstår ikke dit excel ark vedrørende prisfastsættelse af SP (side 2 i det vedlagte dokument). Du beregner en EBIT på 13,9 (og en omsætning på 12,8 mio) - skulle driftsomk mv ikke være trukket fra istedet for at være lagt til - således at EBIT er 11,7 istedet for 13,9? det betyder jo en smule på beregningen af værdien af bygningerne. Iøvrigt forventer GJ en omsætning på 13,2 mio vedrørende SP i indeværende regnskabsår.
Jeg er "bange" for at GJ er lidt for positive mht deres forventninger til 2. halvår. De forventer en omsætning på 340-370 mio for hele året. I 1. halvår var omsætningen ca. 170 mio, så omsætningen i 2. halvår forventes at blive på 170-200 mio. Det virker lidt optimistisk set i lyset af at 2. halvår sidste år lå på 170 mio (altså en vækst på 0-30 mio). Væksten i 1. halvår i indeværende regnskabsår var minus 17 % (organisk vækst på minus 14 %). Nå nu ved ledelsen vel bedre og jeg håber da de får ret, men jeg afventer i hvert fald næste kvartalsregnskab før jeg køber yderligere aktier i selskabet.